积极变革 财务稳健 机构及券商提升世茂评级

　　3月19日晚，华创证券发布研报，首次覆盖世茂，并给予强推评级，目标价31.79港元。华创证券预测公司2019-21年每股收益分别为3.41、3.90和4.68元，并按照NAV折价35%给予目标价31.79港元，对应2020年PE7.3倍，首次覆盖、并给予“强推”评级。

　　此前，在兴业证券2月27日发布的《世茂房地产再现辉煌》研报中，亦首次覆盖世茂房地产，给予“买入”评级，目标价36港元，基于2019/2020年10倍和8倍PE，较公司的NAV折让8%，较当前股价还有33%的上升空间。同时指出，世茂房地产具备优质的土地储备结构，可以保持领先的销售规模和增速;同时公司兼顾持有和周转，投资物业运营经验丰富回报稳定，强现金流管理财务政策稳健，综合实力强劲。

　　据中报显示，在2019年上半年，世茂积极获取优质土储的同时，总负债规模仍处于行业较低水平，净负债率59.6%，连续第八年维持在60%以下，堪称民营房企的健康稳健标杆之一。在合理的融资计划铺排下，世茂现金流充裕。截止2019年6月30日，世茂的账面资金总额为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元，不仅足以覆盖一年内到期的各种借款，还有一定的余额可以错配理财产品。

　　稳健的财务政策、多元的融资渠道以及充裕的现金流，也让世茂在境内外资本市场具有良好的口碑和稳健的形象，各大评级机构对其纷纷看好。去年9月，穆迪将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1，展望“稳定”。穆迪预计世茂通过一贯积极有效的现金流管理，能保持良好的流动性和境内外融资渠道。

　　股市长期向好  世房稳居首选推荐之列

　　进入2020年，疫情之外，股市、房市无疑是人们关注的重点，美股熔断成为了新晋热词，而1月份国内房地产股票的表现亦备受关注。世茂抓紧有利时机，在恒生指数位于今年相对高位时，以每股配售价格29.58港元，配售1.58亿股，市值约为50.71亿港元，筹资46亿港元。

　　这次低成本融资，不仅充实了世茂的资本金，扩大了资产规模。也为世茂优化债务结构，保持良好的负债率指标，通过债务置换，达到降低综合融资成本的目的。

　　1月20日，花旗发布报告称，世茂房地产配股获超6倍认购，反应较预期理想，视该股为行业首选，维持“买入”评级。除此之外，该行还表示，相信世茂房地产具有潜在净资产增值的并购可能，以催化股值重估。瑞银于2月底发报告称，维持对内房发展商正面看法，世茂房地产在首选推荐之列。综上所述，各大投行均表示世茂房地产价值低估，未来仍具有较大潜力。

　　业绩稳健增长  世茂财务体系获各界赞誉

　　财务及股市表现备受认可，离不开优异的业绩支撑。

　　据克而瑞发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，世茂房地产凭借2607.8亿的全口径金额和1825.5亿的权益金额，均位居榜单第九，业绩再上台阶。

　　另据最新公告，2020年1-2月份世茂房地产累计合约销售额为人民币167.1亿元，克而瑞1-2月房地产企业销售排名上，依然位列行业前十。优秀的业绩表现，盈利能力持续增长，使得世茂财务表现备受业界关注。

　　数据显示，2019半年报世茂毛利额同比大幅提升28.9%，核心利润同比上升23.8%，股东应占核心利润同比上升20.6%，上半年派息额同比上升20%，上升比例均居行业前列。资金储备方面，报告期内账面现金为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元，资金储备空间大。

　　同时，对于行业普遍关注的负债率，房地产通常使用净负债率来衡量财务健康水平，净负债率即净借贷总额除以权益总额。相较于总负债，则包含了销售的预收款，包括首付、银行按揭的放款等。世茂房地产的净负债率连续8年维持在60%以下水平，一直处于较低水平，在行业内具有明显的优势。

　　截至2019年6月底，世茂总借款约为1154.7亿元，小幅提升5.8%。在合理的融资计划铺排下，世茂动态调节融资提前还款，短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。其现金比例高达1.6，体现出稳健的财务状况和优质的资金流动性水平，确保了短期债务不会对经营产生影响。

　　面对地产金融监管力度提升和频出的收紧信号，世茂保持一贯践行的稳健政策开展融资计划，在多元融资渠道、多维度合作及不断创新的利好支撑下，世茂融资成本长期维持较低水平，2019年上半年融资成本控制在5.6%左右，较2018年全年5.8%下降0.2个百分点，维持在行业较低水平。

　　此外，世茂加强与农行、交行、中行、中信等多家银行的战略合作，实现银企互利共赢。5月份，世茂与中信银行携手推进100亿按揭合作，签署了全国个贷业务合作协议，进一步推动双方银企战略合作，从业务对接、工作效率、数据共享等基础业务合作，提升至全方位深化战略合作关系建立。

　　积极应对挑战  世茂多举措、快响应

　　因新冠疫情暴发，房地产行业经营活动亦受到波及。2020年1-2月，受到疫情影响全国新房销售表现全线下滑，整体来看前2月商品房销售面积仅8475万平方米，同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。

　　据世茂房地产最新公告显示，2020年1-2月份世茂房地产累计合约销售额为人民币167.1亿元，累计合约销售面积为958,713平方米，较去年分别出现同比下降，但降幅远低于行业平均水平，而且在克而瑞公布的1-2月房地产企业销售最新排名上，世茂依然位列行业前十。

　　据了解，世茂历年来一季度的销售额均为年度最低，在2019年仅占到全年销售总额约15%，因此尽管世茂的销售额因疫情影响略有下滑，却不足以推断全年业绩表现。业内认为，世茂在近年来持续夯实产品力及服务力，在疫情后的“需求回补”机会潮中，世茂将有较大的空间。

　　疫情期间，世茂积极承担社会责任，同时抓复工复产。开展了线上营销，并取得了一定的效果。

　　在线上营销大战中，世茂集团旗下地区公司——世茂海峡发展公司闪电出击，于2月16日晚正式上线“世茂海峡U选”平台，同时联合乐居控股“好房线上购”推出“租户购房助力计划”，打出高达亿元的多重优惠组合拳，并真正实现在线交易闭环。截至2月23日，世茂海峡累计线上认购达2176套，成交金额37亿元。上线短短一周，便引爆楼市，实现市场低迷期的销售逆转。

　　在疫情使得线下售楼处关闭、线上销售也步履维艰的时候，动辄几千万的高端别墅项目世茂西山龙胤在5天内促成了3套成交，总成交额达到1.2亿元。