政策支持刚性和改善型需求 四季度楼市修复动力有望提升

　　“虽然调整个人住房公积金贷款利率的通知尚未对外正式发布，但从10月1日起，北京5年以下(含5年)、5年以上首套个人住房公积金贷款利率已分别下调至2.6%和3.1%。”10月10日，《证券日报》记者从北京住房公积金管理中心了解到。

　　据中指研究院统计，自9月30日人民银行发布消息决定下调首套个人住房公积金贷款利率以来，截至10月9日，已有杭州、济南、吉林等至少30个地区的公积金管理中心发布相关通知，落实下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

　　近期，包括下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、支持居民换购住房个人所得税退税优惠政策等接连出台。

　　中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，前述政策叠加此前从中央到地方陆续出台的多类型房地产市场支持政策，四季度房地产市场的修复动力将得到进一步提升。

　　公积金贷款利率下调

　　助购房成本再降

　　9月底，人民银行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，其中，公积金贷款利率调整相关情况备受关注，即自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

　　叶银丹告诉《证券日报》记者，从历史经验看，公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整。近年来，二者利差基本在2.3个百分点左右。不过，今年商贷利率下调幅度较大，二者利差已快速收窄至1.5个百分点。因此，下调首套个人住房公积金贷款利率这一操作，更多的是维持公积金贷款吸引力。

　　从成本角度看，执行新的公积金贷款利率后，首套购房者的购房成本明显下降。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静给记者算了笔账，以贷款100万元、贷款年限30年计算，等额本息贷款方式下的公积金贷款利息总额将减少约3万元。

　　事实上，今年以来，在各地出台的房地产支持政策中，公积金政策的优化调整已成为重要手段之一。例如，公积金买房首付比例下降、贷款额度上调以及直系亲属间可使用等。

　　陈文静表示，结合此前部分城市出台的“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关政策，本次公积金贷款利率的下调，将进一步强化公积金政策的影响力度，进而带动房地产市场的逐步修复。

　　从政策效果看，受公积金贷款额度影响，这一政策在不同城市间的效果亦不相同。

　　叶银丹表示，对于一二线城市动则数百万元的贷款金额来说，考虑到公积金贷款占比较小，预计刺激效果相对有限;不过，对于三四线城市来说，叠加日前财政部、税务总局出台的居民换购住房个人所得税退税优惠政策，预计将对刚需型、改善型住房需求释放有一定刺激作用。

　　已有多个城市

　　首套房贷利率跌破4%

　　不只是公积金贷款利率下降，对于商贷利率，人民银行、银保监会也在9月29日发布通知称，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。从政策内容看，最大亮点是给予符合条件的城市政府更大自主权，允许“打破”首套住房贷款利率下限。

　　具体来看，该通知明确指出，对于2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。另外，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　“放宽利率下限这一政策针对首套房的刚性需求，虽有一定限制，但力度较大。”叶银丹认为，从历史对比来看，本次放宽房贷利率下限，各地可自主决定下调幅度，力度明显大于今年5月份下调五年期以上LPR20个基点。不过，从通知“圈定”的限制因素看，也对时间范围以及哪些城市符合条件给出了明确规定。总的来说，该政策或刺激第四季度房地产消费需求提前释放。

　　根据最新一期LPR数据，5年期以上为4.3%。也就是说，各地执行的首套房贷款利率下限最低可达4.1%。

　　而在上述通知发布后，截至目前，已有济宁市、清远市、阳江市等多个城市首套房贷款利率打破4.1%的下限，依次为3.95%、3.7%、3.9%。

　　结合此前贝壳研究院发布的数据，截至9月19日，在其监测的103个重点城市中，已有86个城市房贷主流利率低至首套4.1%的下限水平。

　　58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，目前来看，今年房地产市场持续降温，楼市去化难度大且符合下调利率下限要求的城市，都有打破房贷利率4.1%下限的可能性，特别是一些房地产市场已深度调整的三四线城市。预计后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作会更为明显。

　　目前来看，在多重政策利好下，“十一”假期期间楼市成交已有明显回暖迹象。

　　贝壳研究院数据显示，今年10月1日至10月7日，其监测的重点50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市看，50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。需求端看房活跃度也有所提高，50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，其中，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

　　“本轮房地产市场调整的周期会相对偏长，尤其是不同城市的复苏步伐依然存在较大差异。整体上看，今年第四季度房地产市场仍处于触底反弹过程中。”张波如是说。