年报观察|正荣“转舵”：控速提质与黄仙枝的“新账本”

　　在经历了前几年的高速发展后，正荣地产来到新的“分水岭”。黄仙枝明确表示将利润放在首位，而不是规模，正荣地产董事会主席黄仙枝表示，“保持适度的规模增长，但是规模不是首要目标，而是要平衡现金流和利润率。

　　在经历了前三年规模的迅猛发展后，千亿之上的正荣地产开始“转舵”，将利润置于比规模更为重要的位置，同时进一步降低负债和融资成本。

　　出于对疫情影响的考虑，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝将2020年的销售目标定为1400亿元，同时将拿地预算定为260亿元。

　　规模扩张控速提升权益销售额

　　2019年，正荣集团录得合约销售金额1307.08亿元，较2018年同比增长21.0%，完成全年销售目标。收益同比增长23.1%至325.58亿元;核心利润同比增长42.7%至29亿元;净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

　　在正荣地产2019年合约销售额中，有超过80%来自一二线城市。从区域分布来看，长三角占比高达55.2%。此外，海峡西岸、华中、环渤海、华西及珠三角地区贡献分别为24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。

　　事实上，作为闽系房企的代表，正荣集团近年来一直保持着高速的规模扩张。其2016年、2017年、2018年的销售额分别为393亿元、701亿元、1080亿元，2017年与2018年的业绩增速分别为78%、54%。在行业下行的2019年，正荣集团虽然保持了21%的业绩增速，但相比前两年仍有所下滑。

　　在正荣集团规模扩张的道路中，其采取了使用经营杠杆的方式，通过增加合作拿地比例快速扩张规模，但是由此也造成了销售权益比重较低的情况。

　　对此，在规模突破千亿之后，正荣地产开始逐步增加拿地的权益比重。正荣地产在业绩会上表示，下一步将增加土储的权益比，“希望并表更多的项目，实现操盘。”

　　关于销售权益占比，黄仙枝也提出了具体的目标，2020年，将进一步提升销售权益比达到60%以上。而这一数字在2019年为55%。

　　考虑到今年年初新冠肺炎疫情的影响，黄仙枝将2020年的销售目标定为1400亿元，与今年销售额几乎持平。对此，黄仙枝回应称：“疫情的确对2月份的销售额带来影响，预计3月份恢复70%-80%，4月份能恢复如常，整年来看，疫情对全年的销售额影响不大，我们有信心完成业绩指标，事实上，我们内部的目标更高。”

　　控负债融资成本仍有下降空间

　　此前，正荣地产曾一度受到资本市场关于高负债的质疑。在其2018年上市之前，其净负债率一度在2017年底高达183.2%，

　　上市之后，经过近两年的努力，正荣地产的净负债率在2018年年底和2019年年底分别为74%与75.2%，降负债成效显著。同时，现金短债比从0.86提升至1.76，短债占比也从54.6%下降至34.2%。

　　值得注意的是，虽然正荣地产的加权平均融资成本有所降低，但是在2019年年底，仍然为7.5%，相比于龙头房企，这一融资成本仍有下降空间。

　　正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健预计：“2020年，净负债率大概还会维持在70%左右，随着未来我们置换一些高成本的老债，预计融资成本将进一步往7%努力。”

　　目前，正荣境内外的融资占比分别为7：3。陈伟健表示：“境内非标(非标准融资)的比重已大幅减少到20%，随着持续的非标的借款置换，我们有信心，也相信2020年的非标占比会逐步下降。”

　　据陈伟健透露，正荣地产刚取得了7.5亿美元的发行额度，在今年四五月份将完成海外第二批银行借款，预计规模大概在2亿-3亿美元。

　　提升毛利率平衡现金流和利润率

　　根据财报，2019年,正荣地产的毛利同比增加约7.9%至64.98亿元。毛利率由2018年度的22.8%减少至2019年度的20.0%。