房企融资压力仍存 投资偏谨慎

　　近来，从央行下调房贷利率，到多地调整房地产限购限贷政策，从减免房地产交易税费，到放松预售资金监管，再到放松公积金贷款等政策，房地产行业利好明显增多。但总体来看，房地产行业下行压力依然存在，市场仍处在筑底期。

　　克而瑞研究中心数据显示，2022年5月100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模是2019年以来第三低。其中，境内债权融资390亿元，环比减少36%，同比减少17.4%;境外债权融资61亿元，环比增加133.5%，同比减少84.4%;资产证券化融资69亿元，环比减少62.6%，同比减少62.1%。

　　但从发债来看，发债额度有所增加。数据显示，5月房企发债375.07亿元，环比增加0.6%，同比减少35.2%。其中，境外发债约61.07亿元，环比增加366.9%;境内发债314亿元，环比减少12.7%，同比增加21.1%，境内发债主体仍然基本为央企国企。

　　在此背景下，房企投资仍较谨慎。上海易居房地产研究院报告显示，5月TOP30房企中有9家拿涉宅地25幅，投资建面环比下降66%;土地成交总价环比下降57%，溢价率维持在4.1%。

　　业内人士表示，虽然相关支持性金融措施已推出，但从市场端来看，政策效果显现仍需要一段时间。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示，宏观调控是房地产周期波动、呈现显著“政策市”特征的重要手段。进入2022年，国家出台了很多金融政策来保持宏观杠杆率基本稳定，确保房地产行业稳杠杆。其中，货币政策总量和结构双轮驱动，降准、降息助力经济稳增长，短期实质稳地产。未来，金融政策对于房地产行业的影响是积极乐观的。

　　杨科伟认为，在房企融资方面，未来将支持房企合理融资需求，帮扶企业经营尽快回归正轨，重塑行业信心。在居民信贷方面，支持刚性和改善性需求始终不变。目前已有44城放松限贷、17城执行首套房贷利率4.25%、二套利率5.05%。在按揭方面，各地调整限贷降首付，放松居民按揭贷款支持购房消费，引导房地产交易正常化。因此，预计在经济下行压力下月供预期转差，信贷乘数效应转弱，行业总规模仍将下行，但城市分化将加剧，核心一二线城市有望率先复苏，三四线调整周期或更长。